Häufige Fragen

Zusammenarbeit

• 01. Was macht Württemberg Immobilien Werte genau?
  Wir arbeiten in zwei eng verbundenen Bereichen: Wir beraten beim Kauf und beim Aufbau von Immobilien als Kapitalanlage, und wir verwalten Wohnimmobilien dauerhaft - als WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung. Dazu kommt die Begleitung von Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben. Beides greift ineinander: Wer bei uns kauft, muss sich um die Jahre danach nicht selbst kümmern.
• 02. In welchem Gebiet sind Sie tätig?
  Schwerpunkt ist die Region Stuttgart mit dem Rems-Murr-Kreis: Backnang, Winnenden, Waiblingen, Schorndorf, Ludwigsburg, Stuttgart, Schwäbisch Gmünd, Esslingen und Heilbronn. Objekte außerhalb dieses Radius prüfen wir im Einzelfall; wir übernehmen nur, was wir auch persönlich betreuen können.
• 03. Was kostet ein erstes Gespräch?
  Nichts außer Ihrer Zeit. Im ersten Gespräch klären wir Ihre Ausgangslage und sagen Ihnen, ob und wie wir helfen können. Erst wenn daraus ein Auftrag wird, entsteht eine Vergütung - und die steht vorher schriftlich fest.

Kaufen und Kapitalanlage

• 04. Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage überhaupt noch?
  Das lässt sich seriös nur am konkreten Objekt beantworten. Entscheidend sind Kaufpreis, Lage, Zustand, erzielbare Miete, Finanzierungskonditionen und Ihr persönlicher Zeithorizont. Wir rechnen Ihnen jedes Objekt nachvollziehbar durch - inklusive Rücklagen, Verwaltungskosten und Leerstandsrisiko - und sagen Ihnen auch, wenn sich die Zahlen nicht tragen.
• 05. Wie viel Eigenkapital brauche ich?
  Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu tragen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Ihrer Einkommenssituation, Ihrer Risikobereitschaft und den Konditionen Ihrer Bank ab. Die verbindliche Bewertung nimmt Ihr Finanzierungspartner vor.
• 06. Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich rechnen?
  In Baden-Württemberg mit ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit - sie sollten aus Eigenmitteln gedeckt sein.
• 07. Wer zahlt die Maklerprovision?
  Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt der Halbteilungsgrundsatz: Werden wir für beide Seiten tätig, muss die Provision für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein. Die Käuferprovision entspricht also der mit dem Verkäufer vereinbarten. Der Maklervertrag bedarf der Textform; verdient ist die Provision erst, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Bei vermieteten Anlageobjekten und Gewerbe gelten diese Regeln nicht.

Hausverwaltung

• 08. Was kostet eine Hausverwaltung?
  Die Vergütung richtet sich nach Art der Verwaltung, Größe und Zustand der Anlage sowie dem vereinbarten Leistungsumfang. Bei der WEG-Verwaltung wird üblicherweise ein monatlicher Betrag je Einheit vereinbart, bei der Mietverwaltung häufig ein Anteil der Nettomiete. Wir machen Ihnen nach einem Blick auf die Unterlagen ein konkretes, schriftliches Angebot - mit einer benannten Liste dessen, was nicht enthalten ist.
• 09. Können wir unsere bestehende Hausverwaltung wechseln?
  Ja. Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die bisherige Verwaltung wird abberufen und der Verwaltervertrag beendet, die neue Verwaltung wird bestellt. Wichtig ist die Reihenfolge - erst die Nachfolge klären, dann abberufen, damit keine verwalterlose Zeit entsteht - und eine vollständige Unterlagenübergabe. Wir begleiten diesen Prozess und übernehmen die Abstimmung mit Ihrem Beirat.
• 10. Was bedeutet „zertifizierter Verwalter"?
  Seit Dezember 2023 haben Wohnungseigentümergemeinschaften einen gesetzlichen Anspruch darauf, einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG zu bestellen. Der Nachweis erfolgt über eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer. Württemberg Immobilien Werte erfüllt diese Anforderung; die Angaben können Sie in unserem Impressum nachlesen.
• 11. Was ist der Unterschied zwischen WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung?
  Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage. Die Mietverwaltung betreut ein vermietetes Objekt im Auftrag des Eigentümers: Mieten, Betriebskosten, Mieterbetreuung. Die Sondereigentumsverwaltung ist die Ergänzung für einzelne Eigentümer innerhalb einer WEG - dort kümmern wir uns um Ihr Mietverhältnis, während die WEG-Verwaltung das Gemeinschaftseigentum betreut.

Sanierung und Modernisierung

• 12. Muss ich mein Gebäude sanieren?
  Bestimmte Nachrüstungen verlangt das Gebäudeenergiegesetz unabhängig davon, ob sie sich rechnen: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sowie der Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind und weder Brennwert- noch Niedertemperaturtechnik nutzen. Viele dieser Pflichten greifen erst beim Eigentümerwechsel; danach bleibt eine Frist von zwei Jahren. Für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser bestehen Ausnahmen.
• 13. Kann ich Modernisierungskosten auf die Miete umlegen?
  Nach § 559 BGB können acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Vorher abzuziehen sind der Instandhaltungsanteil und alle Zuschüsse. Gedeckelt ist die Erhöhung auf drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter auf zwei Euro; für Maßnahmen an der Heizungsanlage gilt ein eigener Deckel von 50 Cent. Ob und in welcher Höhe eine Umlage zulässig ist, hängt vom Einzelfall und von einer formal korrekten Ankündigung ab.
• 14. Gibt es Fördermittel für energetische Maßnahmen?
  Ja, für energetische Maßnahmen an Bestandsgebäuden gibt es Zuschüsse. Die Höhe ändert sich regelmäßig, weshalb wir den jeweils geltenden Stand für Ihr Vorhaben prüfen. Entscheidend ist eine Regel, die konstant bleibt: Der Antrag muss gestellt sein, bevor der Handwerker beauftragt wird. Rückwirkend gibt es keine Förderung.